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Une pratique courante pour ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine consiste généralement à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit (la jouissance) pour soi-même. Autrement dit, s’il s’agit d’un logement, le donateur (celui qui …
Une pratique courante pour ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine consiste généralement à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit (la jouissance) pour soi-même. Autrement dit, s’il s’agit d’un logement, le donateur (celui qui donne) peut continuer à l’habiter ou le louer, mais les donataires (les bénéficiaires) seront les nus-propriétaires des murs. Ils ne deviendront pleins propriétaires du bien donné qu’après le décès du donateur, l’extinction de l’usufruit s’opérant alors en franchise de droits (Art 1133 du CGI).
Très récemment, certains professionnels ont pu estimer que cette opération pouvait apparaître dans le viseur de l’administration fiscale comme une opération abusive car revêtant un but principalement fiscal. Il est vrai que la rédaction de l’article L64 A du Livre des procédures fiscales, instaurant un « mini » abus de droit pour les opérationsréalisées après le 1er janvier 2020, pouvait le laisser penser. Après avoir assuré, par le biais d’un communiqué de presse du ministère de l’Économie (n°568), que la transmission de la nue-propriété ne serait pas en principe remise en cause au titre de l’abus de droit, une réponse ministérielle du 13/06/2019 l’a confirmé récemment. En effet, l’intention du législateur n’est pas de restreindre le recours aux démembrements de propriété dans les opérations de transmissions anticipées de patrimoine, lesquelles sont, depuis de nombreuses années, encouragées par d’autres dispositions fiscales.
Toutefois, si le démembrement de propriété a encore de l’avenir dans les stratégies patrimoniales, le recours à un expert demeure essentiel, notamment pour anticiper la cession de l’actif démembré.
En effet, bien souvent, l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour céder le bien démembré. C’est alors que se pose la question du sort du prix de cession. L’alinéa 1 de l’article 621 du Code civil fixe le principe de la répartition du prix de cession entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, mettant un terme au démembrement. Cette répartition s’opère en principe en considération du barème fiscal de l’article 669 du CGI compte tenu de l’âge de l’usufruitier (une valorisation économique demeure toutefois possible). Cette opération peut s’avérer pénalisante pour un usufruitier devenu âgé lors de la cession puisque son droit se déprécie.
Prenons l’exemple d’un usufruitier âgé de de 78 ans lors de la cession, son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien en pleine propriété. Ce dernier ne récupèrera que 30% du prix de cession. S’il souhaite procéder à un investissement de jouissance, il ne pourra probablement pas s’offrir un bien immobilier de même standing. S’il s’agit de maintenir son train de vie en conservant un revenu immobilier, il lui sera alors impossible de percevoir le même flux de revenus. Il lui faudra alors consommer le capital.
Cette situation peut être catastrophique pour l’usufruitier qui aura procédé à la cession d’un bien qui n’est plus adapté à ses besoins, et ce afin de financer son train de vie et/ou sa dépendance (maison de retraite).
Pour éviter cette problématique, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’un commun accord de maintenir le démembrement sur les sommes. Ce maintien permettra de reporter au choix le démembrement sur le nouveau bien acquis avec le prix de cession (« remploi »), ou sur le prix de cession directement en vue de conférer à l’usufruitier une libre disposition des fonds (« quasi-usufruit »).
Définition du Quasi-usufruit : Lorsque le bien sur lequel porte l’usufruit est un bien “consomptible”, c’est-à-dire qui se consomme par l’usage qu’on en fait (exemple : une somme d’argent, des denrées, etc.), alors on dit qu’il s’agit d’un quasi-usufruit.
C’est une notion voisine, mais différente de l’usufruit : en effet, dans le cadre d’un quasi-usufruit, le quasi-usufruitier a la propriété de la chose sur laquelle porte le quasi-usufruit, puisque c’est la seule façon pour lui d’exercer son droit (C. civ. art. 587).
En contrepartie, le quasi-usufruitier doit rendre, à la fin du quasi-usufruit, soit des choses de même qualité et en même quantité, soit une somme d’argent correspondant à leur valeur (puisqu’il ne peut pas restituer le bien en tant que tel) : c’est ce qu’on appelle une “créance de restitution”.
Toutefois, lors de la cession, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent ne pas s’entendre sur le choix à adopter, et la ventilation du prix prévu par l’article 621 alinéa 1 du Code civil s’imposera.
Plus inquiétant, si l’usufruitier âgé est placé sous tutelle, la cession de la résidence principale devra être autorisée par le juge. Or, ce dernier n’est pas toujours enclin à maintenir le démembrement des capitaux (remploi) considérant que la gestion s’en trouve compliquée et que les pouvoirs de l’usufruitier s’en trouveraient limités. Plus encore, certains considèrent que dans l’hypothèse d’un quasi-usufruit, ce droit trouverait une réelle limite dans l’obligation qui est faite à l’usufruitier de restituer à son décès l’argent au nu-propriétaire, cette obligation pouvant limiter l’usage des fonds.
Dès lors, une mesure destinée à assurer la protection du majeur protégé peut de manière surprenante s’avérer limitée alors que l’usufruitier et le nu-propriétaire auraient pu en convenir autrement.
Pour éviter cette situation, l’usufruiter devra anticiper dans l’acte de donation le sort du prix de cession s’il souhaite s’écarter de cette répartition. Cela lui évitera de s’en remettre au bon vouloir du nu-propriétaire lequel aurait un intérêt majeur à la répartition du prix. Cela lui permettra également de se prémunir d’une décision de justice défavorable au maintien du démembrement.
Face à ce constat, votre CGP Novalfi se tient à votre disposition pour vous accompagner dans une opération de transmission protectrice de vos intérêts.
Le service ingénierie patrimoniale,
