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Sujet bien trop méconnu par de nombreux contribuables, l’activité de location meublée relevant d’un régime réel d’imposition (BIC) entraîne deux conséquences fiscales désastreuses lors du décès de son exploitant. La 1ère vient d’être rappelée par une récente Réponse Ministérielle GIUDICELLI …
Sujet bien trop méconnu par de nombreux contribuables, l’activité de location meublée relevant d’un régime réel d’imposition (BIC) entraîne deux conséquences fiscales désastreuses lors du décès de son exploitant.
La 1ère vient d’être rappelée par une récente Réponse Ministérielle GIUDICELLI du 10/01/2019 ;
Comme l’indiquait la députée, auteur de la question, la mise en œuvre de l’assurance emprunteur a pour principale fonction de permettre le remboursement du capital restant dû sur le crédit grevant le bien affecté à l’activité de location meublée. Or, cette indemnité d’assurance décès est considérée comme un produit exceptionnel, imposable au taux marginal du loueur en meublé (pouvant atteindre 45%), voire assujetti à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) selon le montant du revenu fiscal de référence, sans oublier les contributions sociales. L’extinction de la dette constitue en effet un enrichissement pour le loueur en meublé qui n’est plus tenu au remboursement de son emprunt. A taux d’imposition différents, ce constat est également valable pour une activité de location meublée poursuivie dans le cadre d’une société imposable à l’IS (Impôt sur les sociétés).
Ces incidences fiscales sont susceptibles de générer des incidences budgétaires faute de trésorerie appréhendable.
Cette difficulté financière peut cependant être atténuée car il reste possible :
- D’étaler l’imposition de ces sommes sur 5 ans (CGI, art. 38 quater, BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 160) ;
- De demander l’application du système de quotient (BOI-IR-LIQ-20-30-20) ;
- Ou encore de bénéficier d’un report si l’activité est poursuivie par les héritiers (CGI Art. 41 – BOI-BIC-PVMV-40-20-10).
Novalfi peut être amené à conseiller ces investisseurs par l’aménagement de la clause bénéficiaire de l’assurance-emprunteur. Il s’agira de maintenir la dette jusqu’à son complet remboursement, selon l’échéancier initialement prévu, les héritiers étant personnellement placés en possession du capital-décès lequel constituera une garantie du parfait remboursement de la dette pour finalement leur revenir à terme. Cet aménagement présente les trois avantages suivants :
- Au plan de la fiscalité des revenus : maîtrise de la fiscalité en l’absence de produit exceptionnel ;
- Au plan de la fiscalité successorale : actif successoral imposable réduit par le maintien de la dette bancaire ;
- Au plan de la prévoyance : Aenrichissement à terme pour les héritiers désignés bénéficiaires.
La 2nde apparaît en cas de démembrement successoral mais également en cas de donation de la nue-propriété.
Au plan fiscal, s’il opte pour un régime réel d’imposition, le loueur meublé peut amortir le bien loué pour tenir compte de sa dépréciation et réduire ainsi son résultat imposable et donc sa fiscalité. Toutefois, en cas de co-exploitation (hypothèse de conjoints exploitant un bien loué meublé), le conjoint survivant usufruitier qui poursuit l’exploitation, perdra le bénéfice de l’amortissement. De manière constante, l’administration fiscale lui dénie ce droit, considérant que les biens objets de l’usufruit ne font pas partie de son actif d’exploitation (RM Frassa JO Sénat 14/12/2017 n°01405, BOI-BIC-AMT-10-20 n°260). Bien que la jurisprudence se soit prononcée en sens contraire (TA Strasbourg 14/03/2017), l’administration maintient toujours sa position.
De même, le loueur qui voudrait anticiper sa transmission en donnant la nue-propriété d’un bien loué meublé imposé au régime réel d’imposition, perdra le bénéfice de son amortissement.
Le contribuable qui exploite un bien loué meublé et qui relève d’un régime réel d’imposition doit être vigilant sur l’ensemble de ces points et prendre attache auprès de son Conseil pour appréhender au mieux ces diverses problématiques.
Texte : Henri DE CLEENE, Service Ingénierie Patrimoniale
