Malgré son titre de championne du monde de la fiscalité immobilière, la France exonère d’impôt de plus-value les contribuables qui cèdent leur résidence principale située sur son sol.
Pour revêtir cette qualification, l’immeuble cédé doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession.
En cas de contrôle, il appartient alors au contribuable d’être en mesure de le prouver par tous moyens (factures de consommation d’eau/de gaz/d’électricité, contrats d’assurance, etc…).
De son côté, pour remettre en cause l’exonération fiscale de l’opération et imposer le contribuable au régime des plus-values des particuliers à un taux maximum de 42,2%[1], en sus des pénalités et intérêts de retard, l’administration fiscale utilise la technique du faisceau d’indices. Par exemple, elle examine la consommation énergétique et/ou analyse la date d’entrée dans les lieux, l’adresse mentionnée sur la déclaration d’impôt sur les revenus, sur les avis taxes d’habitation et foncières acquittées ou sur les relevés bancaires.
Sur ce point, une récente décision de la Cour administrative d’appel de Lyon du 19 août dernier a rappelé que c’est bien l’effectivité de l’occupation au regard des circonstances de fait qu’il convient d’apprécier et non la durée réelle d’occupation des lieux.
La situation factuelle était, en synthèse, la suivante. M. et Mme X ont occupé un logement pendant 3 mois et demi environ (de mi-octobre 2013 au 1er février 2014) avant de signer l’acte de vente le 14 février 2014. Quand bien même, durant cette période, M. et Mme X ont signé un compromis de vente de leur logement, le 13 novembre 2013, et consommé une très faible quantité d’électricité, le juge s’est prononcé en faveur des contribuables dès lors notamment que leur consommation d’eau était comparable à celle relevée dans leur précédent logement et cohérente avec la composition de la famille et qu’ils n’ont pas eu d’autre logement à leur disposition durant cette brève période d’occupation.
En définitive, si vous envisagez de vendre prochainement le logement qui constitue selon vous votre résidence principale, il est recommandé, en cas de doute, d’examiner en amont sa qualification fiscale afin de sécuriser le bénéfice de l’exonération d’impôt sur la plus-value car dans le cas contraire, la note pourrait être très salée !
C’est pourquoi toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine professionnel et personnel.
[1] Montant incluant l’impôt sur les revenus (taux = 19%), les prélèvements sociaux (taux = 17,2%) et la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 euros (taux = entre 2 et 6%).
