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La société civile dite « immobilière » (SCI) est la société la plus connue du grand public pour recourir à un investissement immobilier loué nu. Outil idéal de détention collective d’un immeuble, elle permet notamment d’éviter les inconvénients de l’indivision et d’optimiser …
La société civile dite « immobilière » (SCI) est la société la plus connue du grand public pour recourir à un investissement immobilier loué nu. Outil idéal de détention collective d’un immeuble, elle permet notamment d’éviter les inconvénients de l’indivision et d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier. De plus, la SCI présente un avantage relativement méconnu par rapport à un investissement immobilier détenu « en direct » : le choix de la fiscalité applicable.
En principe, la SCI bénéficie du régime fiscal des sociétés de personnes. Ainsi, les résultats réalisés par une SCI sont déterminés et déclarés au niveau de la société mais sont imposés au nom personnel des associés. Chacun d’eux est imposé à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS) dans la catégorie des revenus fonciers à raison de la part du résultat correspondant à ses droits, peu importe que l’assemblée générale de la société décide d’une distribution ou d’une mise en réserve desdits résultats.
Sur option, la SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). En ce cas, les résultats seront taxés à l’IS au niveau de la SCI. Puis, en cas de décision en ce sens de l’assemblée générale, les associés pourront appréhender un dividende qui sera soumis soit au prélèvement forfaitaire unique (30%, soit 12,8% pour l’IR + 17,2% pour les PS), soit au barème progressif de l’IR et aux PS (dans le cadre d’une option globale).
Le choix entre IR et IS dépend de nombreux facteurs, dont notamment les flux générés par l’immeuble et la structure des revenus de l’associé. Dans les grandes lignes, une SCI à l’IR s’inscrit dans une logique de réalisation d’un placement de « distribution » tandis que l’IS confère à la société la qualité de placement de « capitalisation ». Pendant la phase de détention de l’investissement, l’IS est en principe plus favorable car permet à l’associé de maîtriser sa pression fiscale dans la mesure où il ne sera en principe taxé que s’il perçoit un dividende. Toutefois, à la cession du bien, l’IR est généralement plus intéressant du fait de l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers, bénéficiant d’abattements pour durée de détention.
Ainsi, un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est élevée (41 ou 45%) aurait intérêt, sous certaines conditions, à faire opter la SCI pour l’IS afin de maîtriser sa pression fiscale pendant la période de détention de l’investissement. Mais ce choix avait, jusqu’à la loi de finances pour 2019, un inconvénient majeur : il était irrévocable. Autrement dit, l’assujettissement à l’IS était définitif jusqu’à la dissolution de la SCI.
La loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer, pendant un laps de temps limité, à l’option pour l’impôt sur les sociétés (CGI, art. 239, 1) :
- La renonciation à l’option IS est possible à condition d’adresser une notification à l’administration fiscale avant la fin du mois précédant la date limite du 1er versement de l’acompte sur l’IS de l’exercice au titre duquel la renonciation à l’option s’applique.
- Cette notification peut être adressée jusqu’à la fin du mois précédant la date limite de versement du 1er acompte d’IS du 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option pour l’IS a été prise. Si la renonciation n’est pas notifiée avant cette date, l’assujettissement à l’IS devient irrévocable.
Cette innovation introduit une certaine souplesse en atténuant le caractère irrévocable de l’option IS.
Toutefois, l’opportunité d’une renonciation à l’IS doit être examinée avec soin car ses effets ne sont pas anodins :
- La renonciation emporte, d’un point de vue fiscal, cessation d’entreprise dans les conditions de droit commun (imposition des résultats en cours, taxation des plus-values latentes, etc.),
- Une SCI ayant renoncé à son option ne pourra plus opter pour l’IS,
- La renonciation pourrait, en fonction des circonstances, être constitutive d’un abus de droit (art L64 et L64A du Livre des procédures fiscales).
La maîtrise de la fiscalité est un facteur clé d’un investissement immobilier réussi. Toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.
Texte : Laurent SIMONNET , Service Ingénierie Patrimoniale
